Rehabilitació d’edificis i habitatges a Sant Cugat

Diagnòstic: identificar la lesió i comprovar-ne la causa

Una fissura, una humitat o un despreniment requereix conèixer on apareix, quins elements afecta i com ha evolucionat. Els antecedents de reparacions, la documentació de l’edifici i les condicions d’accés ajuden a decidir quines comprovacions permeten fonamentar el diagnòstic.

La humitat pot relacionar-se amb filtracions, capil·laritat o condensacions; una fissura pot afectar el revestiment o requerir estudiar l’element que hi ha a sota. Són hipòtesis que cal contrastar. La proposta ha d’identificar què es pot inspeccionar i quines cales, assaigs, aixecaments o especialistes calen, si escau; allò no accessible continua sent una limitació.

Rehabilitació de façanes, cobertes i habitatges

L’encàrrec pot centrar-se en una façana, una coberta o un element de l’edifici, o plantejar una rehabilitació més àmplia. La intervenció ha de partir del suport existent, de les causes del deteriorament i de les prestacions que cal recuperar o millorar. Materials, trobades i manteniment formen part d’aquesta decisió.

En un habitatge es poden estudiar distribució, accessibilitat, salubritat i millora de l’envolupant segons els objectius de l’encàrrec. En una comunitat també cal delimitar els elements comuns afectats, els accessos necessaris i la compatibilitat de les obres amb l’ús de l’edifici. Aquests condicionants permeten precisar el projecte i les partides que s’han de pressupostar.

De la ITE al projecte de reparació

La ITE descriu l’estat de conservació i les deficiències observades dins del seu abast. És un punt de partida per a la comunitat, però no desenvolupa per si sola les solucions constructives d’un projecte de reparació. L’informe, les seves recomanacions i els requeriments rebuts ajuden a valorar quina intervenció i quin diagnòstic addicional calen.

Les mesures urgents i les obligacions derivades d’un informe s’han d’atendre per la via corresponent, amb independència de la preparació d’un pressupost de rehabilitació. El diagnòstic addicional, el projecte, la direcció d’obra i el seguiment que escaiguin són prestacions que han de quedar definides a l’encàrrec.

CTE i prestacions de l’edifici existent

L’article 2 del Codi tècnic de l’edificació en regula l’aplicació a les intervencions en edificis existents. Cal determinar i justificar les exigències aplicables al tipus i abast de l’actuació, considerant també els condicionants de la construcció i la seva possible protecció. Les limitacions i solucions d’adequació s’han de documentar sota el criteri i la responsabilitat del tècnic competent.

L’actuació pot requerir comprovar seguretat estructural (DB-SE), protecció davant la humitat i ventilació (DB-HS), estalvi d’energia de l’envolupant (DB-HE), utilització i accessibilitat (DB-SUA), incendi (DB-SI) o protecció davant el soroll (DB-HR), segons correspongui. Per exemple, renovar un tancament exigeix relacionar impermeabilització, aïllament, ponts tèrmics i trobades amb els elements que es conserven.

L’accessibilitat requereix revisar també el Codi d’accessibilitat de Catalunya, aprovat pel Decret 209/2023. Les seves condicions per a edificis existents depenen del tipus d’intervenció i dels espais afectats. En una comunitat, concretar si s’actua en accessos, recorreguts o elements comuns permet determinar les comprovacions del projecte.

• CTE: aplicació a intervencions en edificis existents
• Codi d’accessibilitat de Catalunya: Decret 209/2023

Com preparem la rehabilitació

1. Revisem el punt de partida

Indica la ubicació, l’element afectat i si actues com a propietari, comunitat o administració de finques. Revisem els antecedents disponibles per proposar la visita i les comprovacions necessàries.

2. Acordem el diagnòstic i l’abast

Precisem els accessos, els documents a preparar i les possibles proves complementàries. Reps una proposta per escrit amb les prestacions i els honoraris abans d’acceptar l’encàrrec.

3. Desenvolupem la solució i el tràmit

Amb les dades comprovades, redactem la documentació contractada i definim els materials, les trobades i les partides de la intervenció. Revisem el règim municipal i les autoritzacions que corresponguin.

4. Dirigim i documentem el que s’ha contractat

Si l’encàrrec inclou direcció d’obra, fem aquesta prestació amb l’abast i els agents definits. Acordem com registrar les incidències, les modificacions i la documentació de tancament. Les ampliacions d’abast requereixen una proposta i la teva acceptació.

Permisos, acords de la comunitat i abast del pressupost

La documentació tècnica i el tràmit municipal depenen de l’actuació. Abans de presentar cal comprovar si correspon llicència o un altre règim i quins annexos exigeix el cas, a més de les possibles afeccions patrimonials. La seu municipal de Sant Cugat permet consultar el tràmit; les obres de l’àmbit de Valldoreix se sol·liciten a la seva EMD. Estudiem aquests encàrrecs a Sant Cugat del Vallès, incloent Valldoreix, Mira-sol, La Floresta i Les Planes. La visita i l’abast s’acorden per a cada immoble.

La proposta ha de concretar les parts de l’edifici incloses, els lliuraments, les revisions, la tramitació i la direcció d’obra quan es contractin. També cal identificar els acords i autoritzacions de la propietat o la comunitat i els estudis complementaris necessaris. Honoraris, obres, mitjans auxiliars, estudis externs i tributs són conceptes diferents en valorar el cost de la intervenció. Quan correspongui, desenvolupem la intervenció mitjançant memòria, plànols, detalls, justificació normativa, amidaments i pressupost amb el contingut adequat a l’actuació. Els documents descriuen què es construeix i com es relaciona amb l’edifici conservat.

La proposta concreta les funcions de diagnòstic, projecte i direcció que es contracten, així com els altres agents necessaris. L’execució material de les obres correspon al contractista contractat.

• Llicències d’obres i documentació municipal de Sant Cugat

Honoraris i cost de les obres: conceptes separats

El preu del servei tècnic és a consultar. Depèn de l’immoble, la intervenció, els accessos, els antecedents i els documents necessaris. La proposta desglossa els honoraris i l’IVA, i identifica els tributs, els visats o els estudis externs que corresponguin al cas.

El pressupost del contractista i els seus mitjans auxiliars són diferents dels honoraris tècnics. També es concreten els serveis no inclosos i les condicions de revisió. No oferim un preu universal per metre quadrat sense conèixer l’abast ni vinculem l’encàrrec a l’obtenció d’una subvenció.

Confirmem per escrit què contractes abans de començar. Si canvien les dades o l’abast, et presentem la modificació abans de continuar.

Què necessitem per valorar la rehabilitació

• Ubicació, ús de l’immoble i elements que et preocupen.
• Si actues com a propietari o en nom d’una comunitat.
• Plànols, ITE, informes, requeriments i reparacions anteriors documentades.
• Fotografies disponibles i explicació de quan apareix el problema i com ha evolucionat.
• Objectiu, pressupost previst i restriccions d’accés o ús durant les obres.

Necessites primer conèixer l’estat de conservació? Consulta la ITE a Sant Cugat.