Quant costa la ITE a Catalunya: el preu real, i per què no hi ha taxa

Amb nosaltres, una ITE costa 332,75 € en una casa unifamiliar i 459,80 € en un bloc de fins a quatre habitatges, IVA inclòs i sense cap taxa de la Generalitat a pagar. Aquest «sense taxa» no és cap reclam comercial: la inspecció tècnica dels edificis és l'únic dels tres tràmits d'habitatge de Catalunya que no paga cap taxa a l'Administració, ni per edifici ni per habitatge. Aquí tens d'on surt la resta del preu, què ha d'incloure un pressupost perquè sigui comparable i per què el cost per habitatge baixa com més gran és l'edifici.

La resposta curta: la taula, i com es llegeix en una junta

El Decret 67/2015 s'aplica igual als 947 municipis de Catalunya: el mínim és el mateix a Lleida que al Baix Llobregat, i un ajuntament amb ordenança pròpia pot ser més exigent, mai menys (article 4.1.b). Per això té sentit parlar de preu a escala catalana. Aquests són els nostres preus tancats, amb IVA inclòs i sense taxa:

El que decideix una votació és la divisió, no el total. Un bloc de quatre habitatges surt a 114,95 € per porta de mitjana; amb vuit, 84,70 €; amb dotze, 74,62 €; amb vint, 66,55 €; i amb quaranta, 60,50 € (el repartiment real entre veïns segueix el coeficient de participació, no la divisió exacta). El motiu és senzill: la feina de pujar a la coberta, revisar l'estructura, fer cates als patis i redactar l'informe creix molt més a poc a poc que el nombre de veïns que se'n reparteixen el cost.

Hi ha una segona divisió que convé portar escrita a l'ordre del dia. El certificat d'aptitud dura deu anys quan l'edifici no té deficiències o són lleus, de manera que aquells 114,95 € del bloc de quatre són 11,50 € per habitatge i any; al de quaranta, 6,05 €. La ITE funciona com una quota de conservació que es paga de cop cada dècada, no com una despesa extraordinària.

El nostre esglaó és fix i públic: fins a quatre habitatges, 459,80 €; a partir d'aquí, 54,45 € amb IVA per cada habitatge de més. La casa unifamiliar va a part, 332,75 €.

La ITE no té taxa: la despesa que molta gent pressuposta de més

La fitxa oficial del tràmit de la Generalitat ho despatxa en una línia: «No hi ha taxes associades a aquest tràmit». Presentar l'informe ITE a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i obtenir el certificat d'aptitud no costa res. Ni per edifici, ni per habitatge, ni per metre quadrat.

Cal dir-ho perquè per internet circula el contrari: pàgines que enumeren, entre els documents del tràmit, un «comprovant de pagament de taxes administratives» d'entre 30 i 60 euros. No existeixen: la fitxa oficial del tràmit diu el contrari. Altres portals cobren a part la «presentació» com si fos una despesa oficial. Tampoc no ho és: presentar l'informe davant de l'Administració és una obligació de la propietat, que l'article 10.a del Decret permet complir «directament o mitjançant un representant autoritzat» —habitualment, el mateix tècnic—. És feina, no cap impost.

La comparació amb els altres dos tràmits deixa clara la dada. El certificat energètic paga 12,60 € a l'ICAEN per cada habitatge certificat per separat —exempt amb lletra A i bonificat al 50 % amb B—, i una mica menys per habitatge quan es certifica l'edifici sencer. La cèdula d'habitabilitat, 14,65 € per via telemàtica (20,90 € si es presenta presencialment). La ITE, zero. Dit d'una altra manera: en una ITE no hi ha ni un euro de taxa, i tot el que no és IVA és feina tècnica; per això el preu depèn íntegrament de qui la fa i de com la fa.

Un matís per no exagerar: el certificat d'aptitud l'emet l'Agència, però el mateix Decret (article 13) permet que també l'emetin els ajuntaments que hagin aprovat programes o ordenances locals propis. Si l'ajuntament de l'edifici n'és un, val la pena mirar-ne l'ordenança fiscal. En els que hem revisat tampoc no hi ha taxa.

Per què dos tècnics et donen dos preus molt diferents

Perquè no hi ha cap preu oficial de la ITE. La norma només diu qui paga: l'article 5.3 del Decret 67/2015 estableix que «el cost econòmic derivat de la inspecció tècnica és a càrrec de les persones obligades a la realització de la inspecció», i en un edifici en propietat horitzontal aquestes persones són la comunitat de propietaris (article 5.1). Ni un import, ni un barem, ni cap tarifa orientativa. Fa anys que els barems d'honoraris dels col·legis professionals van quedar suprimits: això és mercat lliure, i per això els pressupostos ballen tant.

Per situar-te, com a referència orientativa de mercat, no oficial, i amb les dades consultades en el moment d'escriure aquesta guia: els comparadors de pressupostos publiquen mitjanes estatals d'entre 350 i 486 €, amb mínims de 150-170 € i màxims que arriben als 1.750 €; són mitjanes que barregen un unifamiliar de Lleida amb un bloc de cinquanta portes de Madrid, així que serveixen de context i poca cosa més. I val la pena mirar-ne la base abans de comparar res: aquestes xifres es publiquen gairebé sempre abans d'IVA, mentre que les de la nostra taula ja el porten inclòs.

El que mou de debò l'honorari és això: el nombre d'unitats, l'alçada i la superfície de l'edifici, quantes escales hi ha, si existeix documentació prèvia (plànols, ITE anterior, memòries de reformes) i com són d'accessibles les cobertes, els celoberts i els espais d'instal·lacions. Un edifici amb coberta transitable i els plànols al teu arxiu costa menys d'inspeccionar que un amb tres patis interiors i cap paper.

I hi ha un terra per sota del qual els números no surten. L'article 8.4 del Decret obliga que l'informe incorpori una declaració responsable del tècnic sobre la seva qualificació, sobre la veracitat de les dades i sobre la vigència de la seva assegurança de responsabilitat civil. Signar una ITE no és omplir un formulari: és respondre'n amb nom, número de col·legiat i pòlissa. Una «ITE des de 200 €» per a tota la província no paga una visita seriosa més una prima de RC més les hores de redacció: paga una altra cosa.

Què has de mirar en un pressupost d'ITE, línia per línia

Abans de portar dos o tres pressupostos a la junta, comprova que comparen el mateix. Aquestes són les vuit línies on s'amaguen les diferències:

• Si porta IVA. És el primer parany aritmètic: un «490 €» sense IVA són 592,90 € a la factura. Els nostres preus ja el porten inclòs.
• Si inclou el desplaçament. Molts preus valen «a la zona» i el teu municipi, casualment, en queda fora. Als cinc municipis on treballem, el nostre hi va inclòs.
• Qui presenta l'informe. No és cap taxa, però sí que és feina: l'obligació legal de presentar-lo és de la propietat (article 10.a), i algú ha de registrar l'IITE a l'Agència de l'Habitatge i fer-ne el seguiment fins al certificat d'aptitud. Si el pressupost no ho diu, pregunta-ho.
• Qui signa. Nom, titulació i número de col·legiat. Qui signa és una persona amb responsabilitat i assegurança, no «l'empresa». En el nostre cas, Raúl Becerra, arquitecte col·legiat del COAC.
• El visat col·legial. El Decret no l'exigeix per a la ITE. El mercat, quan es demana, el sol cobrar en l'entorn de 100-200 €. Si apareix com a partida obligatòria, que t'expliquin per què.
• Les verificacions posteriors. Si l'edifici surt amb deficiències importants o greus, la vigència del certificat queda condicionada a verificacions tècniques periòdiques —tret que, en el cas de les importants, ja s'hagin iniciat les obres de reparació—. Són visites i informes nous i es pressuposten a part: pregunta si hi entren o no, perquè canvia el cost a deu anys.
• Com compta les unitats. És on més se separen dos pressupostos del mateix edifici. Va a l'apartat següent.
• Què no és la ITE. El llibre de l'edifici, el programa de rehabilitació i el projecte de les obres són encàrrecs diferents. Que hi apareguin o no canvia el preu, i també el que reps.

Els locals compten? Què es computa i què és «un edifici»

És la pregunta que ningú no respon a internet i una de les que més mou la factura d'una comunitat. En els nostres preus comptem com a unitat cada entitat independent amb accés propi: habitatges, estudis, apartaments i els locals comercials dels baixos. Els trasters i les places d'aparcament no sumen unitat. Si un altre pressupost els compta, el mateix edifici pot aparèixer amb sis unitats en un paper i amb vint en un altre, i a la junta li semblarà que un és caríssim quan en realitat està comptant places de cotxe.

La segona pregunta és què es considera un edifici. L'article 7.3 del Decret és literal: «Cal dur a terme una inspecció tècnica per a cada edifici d'habitatges». Per això el pressupost va per edifici i no per escala ni per comunitat administrativa. El mateix article obre una excepció per als immobles en propietat horitzontal complexa, on es poden fer tantes ITE com subcomunitats hi hagi, sempre que entre totes cobreixin l'edifici sencer i els elements comuns compartits constin en tots els informes. Un conjunt de tres blocs amb un aparcament comú pot necessitar tres ITE, no una, i convé saber-ho abans de demanar preu.

L'error que fa pagar la ITE dues vegades

L'article 8.5 del Decret 67/2015 diu que «l'informe de la inspecció tècnica té una vigència de quatre mesos a comptar de la data de la seva emissió, i ha de ser presentat davant de l'Administració abans de la finalització d'aquest termini. Un cop finalitzat, es produeix la seva caducitat». Traduït a euros: un informe emès i no presentat dins d'aquests quatre mesos es converteix en paper mullat. Cal repetir la inspecció i tornar-la a pagar. És el sobrecost més evitable de tot el tràmit, i apareix sempre pel mateix: ningú no es va fer càrrec de presentar-lo.

Un cop presentat, l'Administració té un màxim de tres mesos per resoldre, i si no resol expressament el certificat d'aptitud s'entén obtingut per silenci positiu (article 12). Compte amb un detall de planificació que gairebé cap web no recull: els 10, 6 o 3 anys de vigència es compten des de l'emissió de l'informe, no des de la data del certificat (article 14.1). Si l'expedient s'allarga, el compte enrere ja havia començat.

I la ITE no es passa una sola vegada: l'annex 1 obliga a fer una nova inspecció abans que caduqui el certificat d'aptitud vigent. A això s'hi sumen, quan hi ha deficiències, les verificacions tècniques periòdiques: visites i informes amb cost propi, que a més poden deixar el certificat sense efecte si l'estat empitjora. Per si l'edifici encara no arriba als 45 anys: l'annex 1.5 permet a l'Agència o a l'ajuntament exigir la ITE per requeriment motivat, amb un termini no inferior a tres mesos, si hi constaten deficiències. Per saber quan li toca exactament, ho tens desglossat a la guia de quins edificis hi estan obligats i quan.

L'informe és la part barata: el que ve després

Convé dir-ho abans que ho descobreixi la junta. Si la ITE detecta deficiències, l'article 10 del Decret obliga la propietat a executar de manera immediata i urgent les mesures cautelars, a aprovar un programa de rehabilitació en un termini màxim d'un any —sis mesos si les deficiències són greus o molt greus—, a constituir un fons de reserva específic per a aquestes obres i a executar-les, que poden anar per fases prioritzant per gravetat. Comparats amb això, els 459,80 € de l'informe són la partida petita. Qui et vengui la ITE com el final de l'assumpte no t'està informant.

La cara bona és que la despesa pot tornar en forma d'ajut. L'article 4.1.c del Decret estableix que la inspecció tècnica és obligatòria «si l'edifici o els habitatges de l'edifici s'han d'acollir a programes públics d'ajuts per al foment de la rehabilitació», i les convocatòries ho exigeixen tal qual: l'informe ITE, presentat a l'Administració, abans de demanar la subvenció. A més, la mateixa FAQ oficial de l'Agència afegeix que, quan la propietat no pot assumir-ne el cost, les administracions poden subvencionar el de la ITE si es demanen i es concedeixen ajuts per finançar les obres de rehabilitació; la mateixa FAQ adverteix que la manca de recursos no eximeix de l'obligació de fer-la. I cal dir-ho amb precisió a la junta: cada convocatòria té el seu termini, la seva dotació i els seus requisits, unes quantes es tanquen per exhauriment del pressupost, i tenir la ITE feta no garanteix cap ajut. El que sí que es pot afirmar sense enganyar ningú és que tenir la ITE feta i presentada és el que deixa l'edifici en condicions de demanar la que hi hagi oberta, i que començar-la el dia que es publica la convocatòria sol arribar tard.

Un últim apunt, perquè estalvia un disgust: la ITE incorpora recomanacions de sostenibilitat i d'accessibilitat, però el mateix Decret adverteix que «aquestes recomanacions no són substitutòries de l'obligació de disposar de la certificació energètica de l'edifici quan aquesta sigui preceptiva» (article 8.4.b). La ITE no substitueix el certificat energètic. Si l'edifici ha de demanar ajuts o hi ha pisos en venda, calen tots dos, i aprofitar la mateixa visita per als dos és el que abarateix l'operació.

Quant costa no fer-la

La comparació és la que ordena la discussió de preu. No disposar de l'informe ITE quan és exigible està tipificat com a infracció greu a l'article 124.1.g de la Llei 18/2007, i l'article 118 sanciona les infraccions greus amb multa de 9.001 a 90.000 €. Davant dels 459,80 € de l'informe d'un bloc de quatre habitatges, la multa mínima del tram greu és gairebé vint vegades el tràmit. I encara que es pot rebaixar —el mateix article 118 permet a l'òrgan sancionador, si ho justifica prou en l'expedient i per proporcionalitat, imposar-la dins del tram previst per a les lleus, de 3.000 a 9.000 €, sense canviar-ne la qualificació de greu—, el mínim realista, si no es repara la infracció, continua sent sis vegades el preu de l'informe.

Dues precisions més que convé conèixer. La primera, que juga a favor: aquest mateix article condona fins al 80 % de l'import quan la persona infractora repara la infracció, és a dir, quan acaba passant la ITE; regularitzar abans que es tanqui l'expedient continua sent, de llarg, el més barat. La segona, en sentit contrari: si el benefici obtingut supera la multa, la multa es pot apujar fins a igualar-lo. I les sancions no són l'única cosa: l'article 6 del Decret preveu també multes coercitives, que són una cosa diferent i acumulable, perquè no castiguen sinó que forcen a complir.

I hi ha un cost que arriba sense cap multa pel mig: si la ITE apareix a última hora en una notaria —qui transmet ha de lliurar al comprador l'informe i el certificat d'aptitud, article 15— ja no tries tècnic ni preu, pagues el que hi hagi disponible. El mateix article deixa una sortida, perquè el comprador pot exonerar expressament el venedor de lliurar aquests documents i el notari ho fa constar, però és una sortida que es negocia amb el preu de venda sobre la taula. Qui hi està obligat i des de quan ho tens desglossat a la guia d'edificis obligats.

Sobre la vigència de tot això: el Departament va obrir el 24 d'octubre de 2023 la consulta pública prèvia d'un projecte de decret d'actualització del Decret 67/2015 que, ara com ara, no s'ha arribat a aprovar. Mentre no s'aprovi, s'aplica el Decret 67/2015 tal com és, amb aquestes mateixes regles.

Preu tancat a Sant Cugat, Rubí, Cerdanyola, Ripollet i Barberà

Els preus d'aquesta guia són els nostres i el càlcul val per a tot Catalunya, però només treballem en cinc ciutats. Signa Raúl Becerra, arquitecte col·legiat del COAC, amb assegurança de responsabilitat civil en vigor, i de presentar l'informe a l'Agència de l'Habitatge dins del seu termini ens n'ocupem nosaltres.

• ITE a Sant Cugat del Vallès
• ITE a Rubí
• ITE a Cerdanyola del Vallès
• ITE a Ripollet
• ITE a Barberà del Vallès

A cada pàgina indiques el nombre d'habitatges i tens el preu final a la pantalla. Si necessites el pressupost en PDF per portar-lo a la junta, escriu-nos a [email protected] i te l'enviem numerat, amb el desglossament per habitatge fet.