Amb nosaltres, la cèdula d'habitabilitat de segona ocupació costa 141,70 € amb IVA i taxa inclosos, o 78,17 € si ets tu qui aporta les dades de l'habitatge. És el més barat dels tres tràmits tècnics de l'habitatge a Catalunya, i l'únic el preu del qual no canvia segons la mida del pis. Abans d'encarregar res, convé comprovar una cosa que te'l pot estalviar sencer: si la teva cèdula encara és vigent i només has perdut el paper, no necessites tècnic ni certificat, sinó una còpia.
La cèdula d'habitabilitat és el més barat dels tres tràmits tècnics de l'habitatge a Catalunya, i també el més senzill de pressupostar, perquè té una sola variable: si aportes tu les dades de l'habitatge o no. Aquest és el desglossament complet, sense res a fora:
| Concepte | Estàndard | Aportant les dades |
|---|---|---|
| Honoraris del tècnic, IVA inclòs | 127,05 € | 63,52 € |
| Taxa de l'Agència de l'Habitatge | 14,65 € | 14,65 € |
| Total a pagar | 141,70 € | 78,17 € |
La columna de l'esquerra és l'encàrrec complet: anem a l'habitatge, comprovem les condicions d'habitabilitat, emetem el certificat signat i presentem l'expedient a l'Agència de l'Habitatge. La de la dreta és la mateixa feina quan ets tu qui reuneix i aporta la documentació de l'habitatge —referència cadastral, escriptura, adreça exacta, accés—; aleshores els honoraris baixen a la meitat i la taxa, que és de l'Administració, es queda igual.
Fixa't en una cosa que surt de la mateixa taula: la taxa només és el 10 % de la factura en el preu estàndard. Tota la resta és feina tècnica i l'IVA que la grava. Per això el preu d'una cèdula depèn gairebé del tot de qui la fa i de com la fa, i per això convé mirar amb lupa qualsevol pressupost que se n'allunyi molt per sota.
És el consell que més diners estalvia de tota aquesta guia, i gairebé cap lloc que ven cèdules el posa al davant. La cèdula no caduca quan perds el paper: caduca quan es compleix el seu termini. I els terminis són llargs.
Per a les cèdules atorgades des del 3 de novembre de 2012, l'article 9.1 del Decret 141/2012 fixa tres vigències: 25 anys per a les de primera ocupació d'obra nova, 15 anys per a les de primera ocupació de rehabilitació i 15 anys per a les de segona ocupació, que són les de l'habitatge usat. Les anteriors conserven la vigència de la norma amb què es van atorgar.
Així que la primera comprovació és gratuïta. L'Agència de l'Habitatge de Catalunya té un cercador de cèdules d'habitabilitat vigents que funciona amb el número de cèdula o amb la referència cadastral de l'habitatge, i s'hi arriba des de la pàgina de cèdules de la Generalitat. Si no tens la referència cadastral a mà, la treus amb l'adreça a la Seu Electrònica del Cadastre. Amb això saps en un minut si hi ha cèdula i si encara és viva. A partir d'aquí només hi ha dos camins, i costen coses molt diferents:
Val la pena fer aquesta consulta abans de demanar pressupost a ningú. Ens ha passat més d'un cop: algú ens escriu per encarregar una cèdula, mirem la referència cadastral i resulta que l'habitatge en té una del 2015 que li dura fins al 2030. Aquest encàrrec no existeix, i li ho diem.
Del que pagues per una cèdula, una part és feina tècnica i l'altra és una taxa de l'Administració. Convé tenir-les separades al cap, perquè és justament on s'enterboleix el preu.
La taxa de la cèdula de segona ocupació és de 20,90 € per habitatge si la sol·licitud es presenta presencialment, i de 14,65 € per habitatge per via telemàtica. La diferència no és cap descompte comercial de ningú: la mateixa fitxa del tràmit estableix «una bonificació del 30% de l'import de la taxa per a les sol·licituds de cèdula d'habitabilitat presentades i tramitades mitjançant procediments telemàtics». Nosaltres presentem sempre per via telemàtica, així que la taxa que va dins del nostre preu és la de 14,65 €.
Per a la primera ocupació —obra nova— la taxa funciona per trams, i això gairebé ningú ho publica: 31,70 € per habitatge si se'n demana un de sol, 19,55 € per habitatge entre dos i cinc, i 14,65 € per habitatge a partir de sis. Si estàs mirant preus d'una promoció i no et quadren, probablement sigui per aquí.
I ara l'avís. Circulen webs que anuncien, entre les despeses del tràmit, «taxes» de 30, 40 o 50 €. No existeixen. O estan inflant la taxa real, o estan ficant part dels seus honoraris dins d'una partida amb nom d'impost, que queda més bé. La xifra oficial és la de dalt, per habitatge, i no hi ha cap altra taxa associada a la cèdula. Davant de qualsevol pressupost, demana el desglossament entre honoraris i taxa: és una pregunta de deu segons que et diu molt de qui tens al davant.
És una pregunta que ens fan sovint, gairebé sempre amb desconfiança: si el certificat energètic costa diferent segons l'habitatge, per què la cèdula no? La resposta té a veure amb què s'està comprovant en cada cas.
La cèdula certifica que l'habitatge compleix unes condicions taxades: superfícies útils mínimes, nombre i tipus d'estances, ventilació i il·luminació naturals, equipament de cuina i bany. Són condicions que es comproven una a una i que hi són o no hi són. Aquesta feina és pràcticament la mateixa en un estudi de 40 m² que en una casa: cal anar-hi, mesurar, mirar i contrastar contra el decret. Per això el nostre preu és únic, 141,70 €, sense trams.
El certificat energètic fa una altra cosa: construeix un model de l'habitatge —envolupant, obertures, orientacions, instal·lacions de calefacció, aigua calenta i refrigeració— i el calcula amb el programa oficial. Aquest model creix amb l'habitatge: un pis de fins a 90 m² són 151,75 € i una casa de tres plantes és una altra cosa, perquè hi ha més superfície, més tancaments i més instal·lacions per introduir. I la ITE va per un tercer camí, el nombre d'habitatges de l'edifici, perquè el que s'inspecciona és l'edifici sencer.
Hi ha una conseqüència pràctica de tot això que convé tenir present si estàs demanant preus: en la cèdula, un pressupost que variï molt segons els metres del teu pis està cobrant per una cosa que no és la feina de la cèdula. Pregunta què és.
El preu de la taula és el d'un habitatge que ja ha tingut cèdula alguna vegada i en necessita una de nova perquè l'anterior ha caducat. És la situació més comuna amb diferència. Però hi ha dos casos en què la feina tècnica és més gran, i convé saber quin és el teu abans de comparar pressupostos, perquè no tots els cobreixen.
Habitatge construït abans de l'11 d'agost de 1984 que no ha tingut mai cèdula. És el cas típic del pis dels anys seixanta o setanta. La disposició transitòria primera del Decret 141/2012 permet obtenir la cèdula si l'habitatge compleix les condicions de l'annex 2 del decret, un règim escrit específicament per a habitatge preexistent, amb exigències adaptades a com es construïa aleshores. No cal cap document addicional: és el mateix tràmit, amb la comprovació feta contra aquest annex.
Habitatge construït després del 1984 sense cèdula de primera ocupació. Aquí l'expedient porta una peça més, i per això puja la factura: un certificat d'idoneïtat. L'article 15.4 del Decret 141/2012 li demana acreditar dues coses alhora, que l'habitatge era conforme a l'habitabilitat exigible el dia que es va acabar de construir i que avui se sosté amb prou solidesa i seguretat. Traduït a honoraris, això són hores d'arxiu: cal rastrejar la llicència, el final d'obra o el que quedi documentat de l'edifici. Si aquests papers apareixen de pressa el sobrecost és contingut; quan no apareixen, és justament el que encareix l'encàrrec.
Hi ha un tercer factor que mou el preu i que no té a veure amb l'habitatge sinó amb l'encàrrec: quanta informació aportes tu. És la diferència entre les dues columnes de la taula. Si abans de la visita reuneixes la referència cadastral, l'escriptura i l'adreça exacta, i t'ocupes que hi hagi accés el dia acordat, la feina s'escurça de debò i el preu baixa a la meitat dels honoraris. A prepara les teves dades tens la llista completa del que cal.
Els pressupostos de cèdula es comparen malament perquè gairebé tots ensenyen un número sol. Aquestes són les set línies on s'amaguen les diferències:
Si la cèdula la necessites perquè vas a vendre o a llogar, aleshores necessites també el certificat d'eficiència energètica: són dos documents obligatoris diferents, amb normes diferents, i no se substitueixen. La bona notícia és que tots dos comencen pel mateix, una visita a l'habitatge, i aquesta visita es fa una sola vegada.
Els números, per a un pis de fins a 90 m². Contractats per separat, el certificat energètic i la cèdula sumen 293,45 €; el pack de tots dos costa 251,10 €. Són 42,35 € de diferència. Aportant tu les dades, per separat són 160,35 € i el pack 139,18 €: 21,17 € de diferència. No és cap descompte d'aparador; és el que s'estalvia en desplaçament i en presa de dades en no duplicar la visita.
Un apunt sobre la taxa, perquè aquí també hi ha confusió: al pack es paguen les dues taxes, la de l'ICAEN pel certificat energètic i la de l'Agència per la cèdula. Van sumades dins del preu i cap no desapareix per contractar els dos tràmits junts. El que baixa són els honoraris, no els impostos.
Tens el preu del pack a la pàgina del teu municipi: Sant Cugat, Rubí, Cerdanyola, Ripollet i Barberà. I si el que t'interessa és només la part del certificat energètic, a la guia de la multa per vendre o llogar sense certificat hi ha per què no convé deixar-ho per al final.
Aquí cal filar prim, perquè a internet es llegeix molta xifra solta i mal atribuïda. La Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, no sanciona «vendre sense cèdula» com una infracció única. En sanciona tres de diferents, i convé saber quina és quina.
Vendre o llogar un immoble que no pot obtenir la cèdula és infracció molt greu. L'article 123.1.c ho diu literalment: «Transmetre, llogar o cedir l'ús com a habitatges d'immobles que no poden obtenir la cèdula d'habitabilitat». I l'article 118.1 sanciona les molt greus amb multa de 90.001 a 900.000 €. Atenció al matís, que és tot el matís: això no castiga vendre sense tenir el paper a la mà, sinó vendre com a habitatge una cosa que no és habitable.
No lliurar la cèdula al comprador és infracció greu. L'article 26.2 de la mateixa llei obliga a lliurar-la en el moment de la transmissió, i l'article 124.2.c tipifica com a greu «no lliurar als adquirents d'un habitatge la documentació establerta com a obligatòria per aquesta llei». Les greus se sancionen amb multa de 9.001 a 90.000 € (article 118.2). Davant dels 141,70 € del tràmit, el terra d'aquest tram és més de seixanta vegades el preu de fer-ho bé.
I la raó real que et bloquegin l'alta de la llum. L'article 124.1.e tipifica com a infracció greu «prestar subministraments d'aigua, gas, electricitat o altres energies alternatives si no s'ha obtingut la cèdula d'habitabilitat». És a dir: la multa de 9.001 a 90.000 € se l'endú la companyia, no tu. Per això no hi ha manera de convèncer el teleoperador, ni serveix insistir, ni canviar de comercialitzadora. No és cap mania seva: és el seu expedient sancionador.
Dues dades més de l'article 118 que convé tenir. L'apartat 4 fixa que en cap cas no es poden imposar multes inferiors a 3.000 €, tot i que permet a l'òrgan sancionador, si ho justifica a l'expedient, sancionar en el tram immediatament inferior sense canviar la qualificació. I l'apartat 7 juga a favor: les multes es condonen fins al 80 % quan l'infractor repara la infracció. Traduït: regularitzar abans que es tanqui l'expedient continua sent, amb moltíssima diferència, el més barat.
Hi ha a més una despesa que arriba sense multa pel mig i que és la més freqüent de totes: la notaria per dijous i la cèdula caducada. Allà ja no tries tècnic ni preu, pagues el que estigui lliure. L'article 10 del Decret 141/2012 deixa alguna porta oberta: hi ha casos en què el lliurament no s'exigeix, com l'immoble que es rehabilitarà o s'enderrocarà o el que no es destinarà a habitatge, i es pot pactar davant de notari lliurar-la més tard amb la sol·licitud ja al registre. Cap d'aquestes portes no és gratis. Totes es creuen negociant, i qui negocia sense el document negocia pitjor.
El Decret 141/2012 i la taxa de l'Agència regeixen igual als 947 municipis de Catalunya, així que les xifres de dalt et serveixen de referència visquis on visquis. Una altra cosa és on trepitgem nosaltres: cinc ciutats, i no més. Signa Raúl Becerra, arquitecte col·legiat del COAC, i de presentar l'expedient davant de l'Agència de l'Habitatge ens n'ocupem nosaltres.
A cada pàgina tens el preu final a la pantalla abans de donar cap dada de contacte. Si prefereixes el pressupost per escrit, escriu-nos a [email protected] amb l'adreça i la referència cadastral i te l'enviem amb el desglossament entre honoraris i taxa fet.
El nostre preu és de 141,70 € per habitatge amb IVA i taxa inclosos, o de 78,17 € si ets tu qui aporta les dades de l'habitatge. A dins hi van els honoraris del tècnic per la visita i el certificat, la presentació de l'expedient davant de l'Agència de l'Habitatge i la taxa oficial de 14,65 € de la via telemàtica. No hi ha cap altra taxa associada a la cèdula.
Per a la cèdula de segona ocupació, 20,90 € per habitatge en presencial i 14,65 € per via telemàtica, perquè la mateixa fitxa del tràmit estableix una bonificació del 30 % per a les sol·licituds telemàtiques. Per a la de primera ocupació funciona per trams: 31,70 € per habitatge si se'n demana un de sol, 19,55 € entre dos i cinc, i 14,65 € a partir de sis. Qualsevol «taxa» de 30, 40 o 50 € que vegis anunciada per a una segona ocupació o no existeix o barreja honoraris amb taxa.
Amb nosaltres, no: la cèdula té preu únic, igual per a un estudi de 40 m² que per a una casa. És l'únic dels tres tràmits on passa. El certificat energètic sí que va per trams, perquè el model de càlcul creix amb l'habitatge, i la ITE va per nombre d'habitatges de l'edifici. El que sí que pot encarir una cèdula és que l'habitatge sigui posterior al 1984 i no hagi tingut mai cèdula de primera ocupació, perquè aleshores cal a més un certificat d'idoneïtat.
No, i és l'error més car que es comet amb aquest tràmit. Si la cèdula és vigent, el que necessites és una còpia de la cèdula vigent, que és un tràmit administratiu propi davant de l'Agència de l'Habitatge i no porta honoraris tècnics, perquè no hi ha visita ni certificat a fer. Comprova-ho primer al cercador de cèdules de l'Agència amb la referència cadastral de l'habitatge. Només si està caducada o no existeix cal tramitar-ne una de nova.
El preu sí que te'l donem sense moure'ns: el tens a la pantalla a la pàgina del teu municipi. La cèdula, no. El certificat d'habitabilitat acredita que l'habitatge compleix unes condicions concretes —superfícies útils, estances, ventilació i il·luminació, equipament de cuina i bany— i això es comprova mirant-ho. Qui t'ofereixi una cèdula sense trepitjar l'habitatge està signant un certificat sobre dades que no ha vist; l'article 123.1.d de la Llei 18/2007 qualifica d'infracció molt greu la inexactitud o la irregularitat en les certificacions tècniques necessàries per al reconeixement de drets d'habitabilitat.
El venedor. L'obligació de disposar de la cèdula i de lliurar-la és de qui transmet: l'article 26.2 de la Llei 18/2007 obliga a lliurar-la al comprador en el moment de la transmissió i l'article 9.2 del Decret 141/2012 exigeix disposar-ne en aquell moment. En el lloguer l'obligació és igualment de l'arrendador. Al llogater no li correspon pagar-la, i qui la necessita per donar d'alta la llum o l'aigua sol descobrir massa tard que no la té.
La norma concedeix a l'Agència de l'Habitatge un màxim de 30 dies hàbils per notificar si l'atorga o la denega, i aquest rellotge no arrenca fins que l'expedient és complet al registre (article 16.1 del Decret 141/2012); exhaurit el termini sense resposta, el silenci juga a favor del sol·licitant (article 16.2). La part que fem nosaltres, visita i certificat, es resol aviat; l'administrativa ja no està a la nostra mà. Per això, si hi ha notaria tancada o algú esperant per entrar a viure, el marge cal reservar-lo des del principi.
Aleshores no hi ha cèdula fins que es corregeixi el que falla, i això és exactament el que el tràmit serveix per esbrinar. El que solem veure són coses concretes i sovint arreglables: una ventilació que no arriba, una habitació per sota de la superfície mínima, un bany sense renovació d'aire. A la visita et diem què caldria tocar abans d'emetre res, perquè decideixis amb la dada al davant en comptes de pagar un certificat que no es pot signar.
Si ens aportes tu les dades de l'habitatge, el preu baixa. Aquí tens la llista del que cal reunir, amb el perquè de cada cosa.
Veure què cal preparar