ITE: quins edificis hi estan obligats i quan
Si t'ha arribat una carta de l'Agència de l'Habitatge o el teu edifici volta els 45 anys, aquí tens, amb el Decret 67/2015 a la mà, qui està obligat a passar la inspecció tècnica, en quin termini i què t'hi jugues si no la passes.
Actualitzat el
Què és la ITE i qui l'exigeix
La inspecció tècnica dels edificis d'habitatges (ITE) és una revisió visual de l'estat de l'edifici —estructura, façanes, coberta, instal·lacions comunes— que fa un tècnic habilitat i que queda recollida en un informe oficial, l'IITE. A Catalunya la regula el Decret 67/2015, de 5 de maig, i l'informe es presenta a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, que a la vista del resultat emet el certificat d'aptitud de l'edifici.
No és una auditoria exhaustiva ni serveix per detectar vicis ocults: és l'eina amb què la Generalitat controla el deure de conservació i rehabilitació que la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, imposa als propietaris.
La regla dels 45 anys
El programa d'inspeccions del Decret 67/2015 (annex 1) és clar: els edificis d'habitatges han de passar la ITE abans que acabi l'any en què compleixen 45 anys, comptats des de la data de construcció que consta al cadastre. A la pràctica, qualsevol edifici construït el 1981 o abans ja hi està obligat o té el 2026 com a any límit.
L'obligació recau en la propietat: en un edifici en règim de propietat horitzontal, en la comunitat de propietaris; en una casa, en qui n'és propietari. I no és un tràmit únic: abans que caduqui el certificat d'aptitud cal passar una nova inspecció.
Les cases unifamiliars també hi estan obligades
És el punt que genera més dubtes. El Decret 67/2015 va incloure expressament els habitatges unifamiliars en l'obligació, amb dos matisos importants:
- Exempció per separació: el Decret no s'aplica als unifamiliars amb l'edificació principal separada 1,5 metres o més de la via pública, de les zones d'ús públic i de les finques adjacents (article 3.2). Les construccions auxiliars d'escassa entitat no compten a aquests efectes. Una casa aïllada dins la seva parcel·la, amb aquesta separació per tots costats, queda fora de l'obligació.
- Cèdula d'habitabilitat vigent: si l'unifamiliar disposava de cèdula vigent quan li arribava el termini, no està obligat a presentar l'informe ITE fins a la data en què aquesta cèdula caduqui (annex 1 del Decret).
Si la casa és entre mitgeres o arrenglerada al carrer —el més habitual als nuclis antics—, l'exempció no t'empara i la ITE et toca igual que a un bloc de pisos.
El calendari segons l'any de construcció
El Decret va fixar un calendari transitori que avui ja ha vençut del tot:
- Plurifamiliars: els construïts entre 1951 i 1960 tenien termini fins al 31 de desembre de 2015 (els anteriors ja venien obligats pel decret precedent, el 187/2010); els de 1961 a 1971, fins al 31 de desembre de 2016; a partir de 1972, com a màxim el 31 de desembre de l’any en què l’edifici compleix els 45.
- Unifamiliars: terminis esglaonats entre el 31 de desembre de 2016 (anteriors a 1900) i el 31 de desembre de 2020 (construïts entre 1961 i 1975); a partir de 1976, l’any en què la casa compleix els 45, llevat de les excepcions i l’ajornament per cèdula vigent que corresponguin.
Traduït a avui: un edifici residencial anterior al 1981 que no ha passat mai la ITE ha superat el termini general; en una casa unifamiliar cal comprovar primer les excepcions i el possible ajornament per cèdula vigent. Els posteriors hi van entrant any rere any en complir els 45. Si l'edifici va passar una rehabilitació integral amb la llicència de primera ocupació o comunicació prèvia corresponent, els 45 anys es compten de nou des del final d'aquelles obres (annex 1).
Si t'ha arribat la carta de l'Agència de l'Habitatge
Des de fa anys, l'Agència de l'Habitatge de Catalunya envia cartes a comunitats i propietaris d'edificis que ja haurien d'haver passat la ITE, recordant l'obligació i advertint que estar fora de termini pot ser objecte de sanció. Si n'has rebut una, no és cap multa: és un requeriment perquè regularitzis la situació.
El més assenyat és encarregar la inspecció sense deixar-ho córrer. I tingues present el termini que sí que fixa la norma: l'informe ITE té una vigència de quatre mesos des de l'emissió i s'ha de presentar a l'Administració dins d'aquest termini; passat, caduca i s'hauria de repetir (article 8.5 del Decret 67/2015).
Què passa si no es passa: sancions de la Llei 18/2007
No disposar de l'informe ITE quan és exigible pot comportar multes coercitives i sancions (article 6 del Decret 67/2015). La Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, tipifica com a infracció greu no disposar de l'informe de la inspecció tècnica de l'edifici en els supòsits en què sigui exigible (article 124.1.g), i les infraccions greus se sancionen amb multa de 9.001 a 90.000 euros; només si es justifica a l'expedient es pot imposar dins del tram de les lleus, que parteix de 3.000 euros (article 118).
Hi ha, a més, un efecte pràctic immediat: en vendre un habitatge d'un edifici obligat, qui transmet ha de lliurar al comprador una còpia de l'informe ITE i del certificat d'aptitud (article 15 del Decret), de manera que la mancança acaba aflorant a la notaria en el pitjor moment.
Resultats possibles i vigència del certificat d'aptitud
L'informe qualifica les deficiències detectades com a lleus, importants, greus o molt greus, i d'aquesta qualificació depèn el certificat d'aptitud que emet l'Administració (articles 12 i 14 del Decret 67/2015):
- Apte (sense deficiències o amb deficiències lleus): vigència de 10 anys.
- Apte provisional (deficiències importants): vigència de 6 anys, condicionada a una verificació tècnica cada 2 anys.
- Apte cautelarment (deficiències greus o molt greus amb les mesures cautelars ja executades): vigència de 3 anys, amb verificació com a mínim cada 12 mesos.
- Resolució denegatòria: si hi ha deficiències greus o molt greus sense les mesures cautelars executades.
Si l'informe recull deficiències, la propietat ha d'aprovar un programa de rehabilitació en el termini màxim d'un any —sis mesos si són greus o molt greus— i constituir un fons de reserva per a les obres (article 10).
A Arqcon fem la ITE amb arquitecte col·legiat del COAC a Sant Cugat del Vallès, Rubí, Cerdanyola del Vallès, Ripollet i Barberà del Vallès. Calcula el teu preu a l'instant a la pàgina del teu municipi i, si vols avançar feina, prepara les teves dades abans de la visita.
Si gestiones diverses finques, consulta el nostre servei per a immobiliàries i administradors de finques del Vallès.
Dubtes habituals
La meva casa unifamiliar està obligada a passar la ITE?
Com a regla general, sí, quan supera els 45 anys. En queden fora les cases amb l'edificació principal separada 1,5 metres o més de la via pública, de les zones d'ús públic i de les finques adjacents (article 3.2 del Decret 67/2015). I si la casa tenia cèdula d'habitabilitat vigent quan li va arribar el termini, l'obligació de presentar l'informe s'ajorna fins que aquesta cèdula caduqui (annex 1).
He rebut una carta de l'Agència de l'Habitatge. És una multa?
No: és un requeriment que avisa que l'edifici està fora de termini. La sortida és encarregar la ITE, presentar l'informe —recorda que caduca al cap de quatre mesos de l'emissió— i sol·licitar el certificat d'aptitud. Ignorar el requeriment sí que pot acabar en expedient sancionador.
Qui pot fer la ITE i quant costa?
Un tècnic competent en edificació residencial —a la pràctica, arquitecte o arquitecte tècnic— que declari en el mateix informe que té la qualificació professional exigible i l'assegurança de responsabilitat civil en vigor (article 8.4 del Decret 67/2015). El cost depèn de la mida de l'edifici i del nombre d'habitatges: a la pàgina d'ITE del teu municipi pots calcular el teu preu a l'instant.
Quina diferència hi ha entre la ITE i el certificat d'aptitud?
La ITE és la inspecció i l'informe que signa el tècnic; el certificat d'aptitud l'emet l'Administració a la vista d'aquest informe. Si en tres mesos des de la presentació no hi ha resolució expressa, s'entén obtingut per silenci administratiu positiu (article 12 del Decret 67/2015).
Cada quan es renova la ITE?
Depèn del resultat: el certificat d'aptitud dura 10 anys si l'edifici no té deficiències o són lleus, 6 anys si són importants (amb verificació cada 2 anys) i 3 anys si són greus o molt greus amb mesures cautelars executades (amb verificació anual). Abans que caduqui cal passar una nova inspecció.
La ITE inclou el certificat energètic o la cèdula d'habitabilitat?
No. La ITE, el certificat energètic i la cèdula són documents diferents. La cèdula acredita l'habitabilitat de cada habitatge. El CEE no forma part de l'informe ni del preu de la ITE, però l'article 3.1.f del RD 390/2021 inclou els edificis obligats a passar-la entre els que han de disposar de certificació energètica. Abans de pressupostar-ne un altre, revisem les exclusions aplicables de l'article 3.2 i si ja hi ha un certificat vigent que cobreixi l'edifici. Un certificat energètic vigent per al conjunt del bloc pot servir per als seus habitatges: no cal encarregar duplicats.
Calcula què et costaria
Què convé tenir a mà per a la ITE?
La ITE no té descompte per dades: la inspecció de l'edifici la fa sempre l'arquitecte. El que sí que l'agilitza són els accessos i la documentació de la comunitat. Aquí tens la llista, amb el perquè de cada cosa.
Veure què cal tenir a mà