ITE: qué edificios están obligados y cuándo
Si te ha llegado una carta de la Agència de l'Habitatge o tu edificio ronda los 45 años, aquí tienes, con el Decret 67/2015 en la mano, quién está obligado a pasar la inspección técnica, en qué plazo y qué te juegas si no la pasas.
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Qué es la ITE y quién la exige
La inspección técnica de los edificios de viviendas (ITE) es una revisión visual del estado del edificio —estructura, fachadas, cubierta, instalaciones comunes— que realiza un técnico habilitado y que queda recogida en un informe oficial, el IITE. En Cataluña la regula el Decret 67/2015, de 5 de mayo, y el informe se presenta ante la Agència de l'Habitatge de Catalunya, que a la vista del resultado emite el certificado de aptitud del edificio.
No es una auditoría exhaustiva ni sirve para detectar vicios ocultos: es la herramienta con la que la Generalitat controla el deber de conservación y rehabilitación que la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, impone a los propietarios.
La regla de los 45 años
El programa de inspecciones del Decret 67/2015 (anexo 1) es claro: los edificios de viviendas deben pasar la ITE antes de que acabe el año en que cumplen 45 años, contados desde la fecha de construcción que consta en el catastro. En la práctica, cualquier edificio construido en 1981 o antes ya está obligado o tiene 2026 como año límite.
La obligación recae en la propiedad: en un edificio en régimen de propiedad horizontal, en la comunidad de propietarios; en una casa, en su propietario. Y no es un trámite único: antes de que caduque el certificado de aptitud hay que pasar una nueva inspección.
Las casas unifamiliares también están obligadas
Es el punto que más dudas genera. El Decret 67/2015 incluyó expresamente las viviendas unifamiliares en la obligación, con dos matices importantes:
- Exención por separación: el Decret no se aplica a los unifamiliares cuya edificación principal esté separada 1,5 metros o más de la vía pública, de las zonas de uso público y de las fincas adyacentes (artículo 3.2). Las construcciones auxiliares de escasa entidad no cuentan a estos efectos. Una casa aislada dentro de su parcela, con esa separación por todos los lados, queda fuera de la obligación.
- Cédula de habitabilidad vigente: si el unifamiliar disponía de cédula vigente al llegar su plazo, no está obligado a presentar el informe ITE hasta la fecha en que esa cédula caduque (anexo 1 del Decret).
Si tu casa está entre medianeras o alineada a calle —lo habitual en los cascos antiguos—, la exención no te alcanza y la ITE te toca igual que a un bloque de pisos.
El calendario según el año de construcción
El Decret fijó un calendario transitorio que hoy ya está íntegramente vencido:
- Plurifamiliares: los construidos entre 1951 y 1960 tenían de plazo hasta el 31 de diciembre de 2015 (los anteriores ya venían obligados por el decreto precedente, el 187/2010); los de 1961 a 1971, hasta el 31 de diciembre de 2016; a partir de 1972, como máximo el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple los 45.
- Unifamiliares: plazos escalonados entre el 31 de diciembre de 2016 (anteriores a 1900) y el 31 de diciembre de 2020 (construidos entre 1961 y 1975); a partir de 1976, en el año en que la casa cumple los 45, salvo las excepciones y el aplazamiento por cédula vigente que correspondan.
Traducido a hoy: un edificio residencial anterior a 1981 que nunca ha pasado la ITE ha superado el plazo general; en una casa unifamiliar hay que comprobar primero las excepciones y el posible aplazamiento por cédula vigente. Los posteriores van entrando año a año al cumplir los 45. Si el edificio pasó una rehabilitación integral con su licencia de primera ocupación o comunicación previa, los 45 años se cuentan de nuevo desde el final de esas obras (anexo 1).
Si te ha llegado la carta de la Agència de l'Habitatge
Desde hace años, la Agència de l'Habitatge de Catalunya envía cartas a comunidades y propietarios de edificios que ya deberían haber pasado la ITE, recordando la obligación y advirtiendo de que estar fuera de plazo puede ser objeto de sanción. Si has recibido una, no es una multa: es un requerimiento para que regularices la situación.
Lo razonable es encargar la inspección sin dejarla correr. Y ten presente el plazo que sí fija la norma: el informe ITE tiene una vigencia de cuatro meses desde su emisión y debe presentarse ante la Administración dentro de ese plazo; pasado, caduca y habría que repetirlo (artículo 8.5 del Decret 67/2015).
Qué pasa si no se pasa: sanciones de la Llei 18/2007
No disponer del informe ITE cuando es exigible puede comportar multas coercitivas y sanciones (artículo 6 del Decret 67/2015). La Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, tipifica como infracción grave no disponer del informe de la inspección técnica del edificio cuando sea exigible (artículo 124.1.g), y las infracciones graves se sancionan con multa de 9.001 a 90.000 euros; solo si se justifica en el expediente puede imponerse dentro del tramo de las leves, que parte de 3.000 euros (artículo 118).
Hay además un efecto práctico inmediato: al vender una vivienda de un edificio obligado, el transmitente debe entregar al comprador copia del informe ITE y del certificado de aptitud (artículo 15 del Decret), así que la carencia acaba aflorando en la notaría en el peor momento.
Resultados posibles y vigencia del certificado de aptitud
El informe califica las deficiencias detectadas como leves, importantes, graves o muy graves, y de esa calificación depende el certificado de aptitud que emite la Administración (artículos 12 y 14 del Decret 67/2015):
- Apto (sin deficiencias o con deficiencias leves): vigencia de 10 años.
- Apto provisional (deficiencias importantes): vigencia de 6 años, condicionada a una verificación técnica cada 2 años.
- Apto cautelarmente (deficiencias graves o muy graves con las medidas cautelares ya ejecutadas): vigencia de 3 años, con verificación al menos cada 12 meses.
- Resolución denegatoria: si hay deficiencias graves o muy graves sin medidas cautelares ejecutadas.
Si el informe recoge deficiencias, la propiedad debe aprobar un programa de rehabilitación en el plazo máximo de un año —seis meses si son graves o muy graves— y constituir un fondo de reserva para las obras (artículo 10).
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Dudas habituales
¿Mi casa unifamiliar está obligada a pasar la ITE?
Como regla general, sí, cuando supera los 45 años. Quedan fuera las casas cuya edificación principal está separada 1,5 metros o más de la vía pública, de las zonas de uso público y de las fincas adyacentes (artículo 3.2 del Decret 67/2015). Y si la casa tenía cédula de habitabilidad vigente cuando le llegó su plazo, la obligación de presentar el informe se aplaza hasta que esa cédula caduque (anexo 1).
He recibido una carta de la Agència de l'Habitatge. ¿Es una multa?
No: es un requerimiento que avisa de que el edificio está fuera de plazo. La salida es encargar la ITE, presentar el informe —recuerda que caduca a los cuatro meses de su emisión— y solicitar el certificado de aptitud. Ignorar el requerimiento sí puede acabar en expediente sancionador.
¿Quién puede hacer la ITE y cuánto cuesta?
Un técnico competente en edificación residencial —en la práctica, arquitecto o arquitecto técnico— que declare en el propio informe que tiene la cualificación profesional exigible y el seguro de responsabilidad civil en vigor (artículo 8.4 del Decret 67/2015). El coste depende del tamaño del edificio y del número de viviendas: en la página de ITE de tu municipio puedes calcular tu precio al instante.
¿Qué diferencia hay entre la ITE y el certificado de aptitud?
La ITE es la inspección y el informe que firma el técnico; el certificado de aptitud lo emite la Administración a la vista de ese informe. Si en tres meses desde la presentación no hay resolución expresa, se entiende obtenido por silencio administrativo positivo (artículo 12 del Decret 67/2015).
¿Cada cuánto se renueva la ITE?
Depende del resultado: el certificado de aptitud dura 10 años si el edificio no tiene deficiencias o son leves, 6 años si son importantes (con verificación cada 2 años) y 3 años si son graves o muy graves con medidas cautelares ejecutadas (con verificación anual). Antes de que caduque hay que pasar una nueva inspección.
¿La ITE incluye el certificado energético o la cédula de habitabilidad?
No. La ITE, el certificado energético y la cédula son documentos distintos. La cédula acredita la habitabilidad de cada vivienda. El CEE no forma parte del informe ni del precio de la ITE, pero el artículo 3.1.f del RD 390/2021 incluye los edificios obligados a pasarla entre los que deben disponer de certificación energética. Antes de presupuestar otro, revisamos las exclusiones aplicables del artículo 3.2 y si ya existe un certificado vigente que cubra el edificio. Un certificado energético vigente para el conjunto del bloque puede servir para sus viviendas: no hay que encargar duplicados.
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¿Qué conviene tener a mano para la ITE?
La ITE no tiene descuento por datos: la inspección del edificio la hace siempre el arquitecto. Lo que sí la agiliza son los accesos y la documentación de la comunidad. Aquí tienes la lista, con el porqué de cada cosa.
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